程能够看出这是个赚钱的项目，但是，赚钱的能力真的有那么强吗？

　　高鹏程不怕程老赚钱，商人逐利，这是亘古不变的真理，虽然说程老嘴上说是要为家乡发展做贡献，但是，如果没有利益回报，他绝对不会这样热心，承担这么大的风险去做。

　　对，风险！

　　大岭乡虽然算不上穷乡僻壤，但是，绝对也不是县城、市里那种已经十分成熟的城区，在这里，要啥啥没有，做房地产，真的有可能吗？会没有风险吗？

　　肯定会有那么，万一风险太大，程老半路撂挑子，大岭乡怎么办？十年规划怎么办？

　　“程老，抱歉，说实话，我看不到赢利点，更估算不出盈利能力到底有多强。”

　　“高书记，土地溢价你明白吗？”

　　溢价，也叫升水，本来这是个金融术语，但是应用在土地交易上，说法也没有太大差别，就是土地的交易价格高于实际价格的情况。

　　一般来说，土地的价值，会因为所处的地域、土地性质、区块的大小、附着物情况而产生不同的价格，国家收储土地，叫做土地成本价。

　　国家收储土地之后，从三通一平开始，当然，也有什么七通一平甚至九通一平，做到这一步后，这里面就会产生巨大的溢价。

　　招拍挂后的交易价格，则叫做成交价，这两者之间，一般来说，溢价会相当大，一倍两倍的溢价都很平常，十倍几十倍的溢价也未必没有。

　　溢价率，也就是土地交易的回报效果，直接体现了土地几通一平后的升值情况。

　　溢价率越高，这块土地就越赚钱，反之，就越不赚钱甚至赔钱。

　　大岭乡本身并不是经济发达的区域，这里的土地价格一定会很低，比如今年，柳树屯租赁一亩土地不过四百元左右，如果成交，可能万把块就能买一亩地。

　　可是这块土地，在从农业用地转化为工业用地之后，其土地价值可能立刻会变成两万甚至十万一亩。

　　提前收储一千亩土地，也不过是一千万的成本，做完几通一平，先不说这里面就会产生效益，就说房屋建成后，置换的土地，就不是一个数量级的。

　　假如大岭乡居民每家一百平米的房子，到了特色小镇后，每家给二百平米的房子，不小了吧？

　　但是，如果容积率上去了，实际上平均起来，每家获得的“土地”，可能只有十平米甚至更低。

　　因为，他的老房子十平方，那是实实在在的占地，是地面面积，而给他的，是楼房，是楼面面积。

　　一栋住宅楼占地大约五百平米左右，也就是五家住户的面积，但是，如果是一栋十八层的高层呢？

　　这五百平米的面积里，可能居住着一百五十多户居民，这是什么概念？

　　当然，这是粗算，可是，这就是利润！

　　房地产赚钱，尤其是旧村改造和老城区改造最赚钱，为啥，就是因为这个。

　　高鹏程就跟听天书一样，愣了半天，这才想明白过来，合着，这是绝对不赔的生意呀！

　　“这才是最赚钱的生意！”

　　程老的表情很严肃，他说：“我说回报家乡，并不是给自己戴高帽子，前期一切投入，包括老驻地的搬迁，所有投资都由我来负责，而且，是足额负责。但是，我有两个要求：第一，土地招拍挂我有优先受让权；第二，将来特色小镇的房地产开发，至少给我七成的生意！”

　　这是个很新鲜的思路，程老的意思很明确，就是先投资，然后从地产市场上获得回报。

　　高鹏程心里彻底动摇了，不过，他还要继续计算得失，他不大懂得这里面的道道，生怕一不小心出卖了乡亲们的利益。

　　他叹了口气，说：“程老，说实话，我不大熟悉房地产运作，您说的，很有吸引力。但是，这种新的发展思路是我从来没有想到过，甚至从来没有接触过的，本着对双方负责的态度，我不能现在就给您答复，我需要时间详细了解一些问题，然后，我还要结合我们大岭乡的情况进行通盘考虑，这才能做出决定……”

　　高鹏程向前探了探身子，“不过，我可以保证，如果我们想要这样，您一定是我们的首选对象。”（未完待续）

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